青岛楼市调控下：解析新房二手房优缺点

　　原标题：楼市调控期的“买房经”：详解新房二手房优缺点

　　青岛楼市，在两轮房产调控政策先后出台后，投资需求被快速挤压出买方市场，也让不少改善置业者暂时进入“观望期”。但是对于多数刚性自住需求的买房人来说，购房一事仍迫在眉睫。特别是首次置业的“青漂型”刚需，不少人的结婚、工作都受买房进度的影响。

　　而在当下楼市，主城难觅刚需小户新盘，二手房市场中次新房减少、中介费高，让置业者在选择上犯了难。那么，购买新房和购买二手房都有哪些优缺点呢？记者深入市场走访后，对其进行客观呈现——

　　 新房市场供不应求 贷款环境仍宽松  

　　“明年就要结婚了，原本想在东李买个价位合适的新房作为婚房，但看了很久，不少项目都没有房子可卖，有种‘有钱没地儿花’的感觉。”最近一段时间打算买房的王先生略带调侃的讲起看房经历。据了解，目前主城区新房供应紧张，大量置业需求等待释放，近期开盘的项目的大多采用摇号选房以应对供不应求的局面。新房买不到，部分置业者转向二手房市场，但对于王先生这一类置业者，买新房当婚房仍是主流认识。

　　新房带给业主的不仅是专属感，在税费、贷款方面，相比二手房也有着优势和便利。比如贷款，新楼盘普遍与商业银行进行合作，方便业主办理贷款，不仅贷款流程明晰便捷，往往还能获得利率折扣。此外，新房不受房龄影响，在贷款审批，贷款年限方面都有着不小的优势。

　　但对于购买新房的业主来说，也并不全是便利。当下新房市场绝大多数为期房售卖，置业者购房后并不能立即着手装修并入住，少则等待一年多则两三年才能交房，对于刚需置业者，期间需要租房，加上偿还房贷，资金压力往往较大。此外，新房交付大多是毛坯状态，一笔至少10万元的装修预算必不可少。

　　新房少二手房走俏 热区一二手房价倒挂明显

　　新房市场的供求紧张，导致不少置业者转向二手房市场。相比于新房，二手房市场选择范围较广，尤其是在市南、崂山等新楼盘较少的片区，二手住房在房屋成交中的占比远超新房。此外，相比同区域的新房，二手房价一般较低。记者调查发现，在房价走高的当下，主城区一些年代较久的小区二手房，性价比较高，在市场中的活跃度也逐渐走高。特别是对于部分刚需置业者，购房二手房不仅可以实现即买即住，省下租房费用，还可以不装修或简单装修，省下一笔装修费用。

　　但并不是所有二手房价都低于周边新房，新都心便出现了一二手房价倒挂现象。目前新都心新房供应十分有限，片区高涨的楼市行情基本由二手房支撑，导致二手房价高于新房。据悉，万科城、中海清江华府二手房挂牌价普遍在25000元/平以上，有的高达30000元/平，而周边新盘海尔地产世纪公馆均价为24000元/平。

　　此外还需要注意的是，二手房交易的税收种类多于新房，除了契税、房屋维修基金，还有个人所得税、营业税等，中介费也是二手房交易中一笔不小的支出。如购买房龄较久的二手房，在贷款年限及额度上也会受到限制。根据2016年青岛最新贷款政策，青岛二手房商业贷款的房龄+贷款年限最长是55年，大部分银行为40年。

　　业内：选新房还是二手房这并非老生常谈 选择要结合当下楼市行情

　　科威不动产青岛区总经理孙杰表示，“新房和二手房”是进入商品房时代后，置业者常会提到的一个问题，但这个话题并非就真的“老生常谈”。每个阶段，市场所面临的房地产政策行情不同，新房和二手房市场的表现也就不同，例如北京、上海这些城市，现在市区二手房交易量要远胜新房，而落地青岛，市南的二手房行情肯定是优于新房的，高新区等新兴区域必然是新房的天下，所以“新房”和“二手房”不存在绝对的优劣势，区域的房地产发展阶段主导两者之间天枰的倾斜。

　　青岛某数据机构分析师坦言，近期接触到的不少置业者都会问及，当下楼市行情是购买新房合适还是二手房合适？！其实结合当下楼市行情进行置业计划调整是科学的，但是买房这个问题主要的矛盾点是在个人需求，这是每个置业者都应放在最重要位置考虑的。例如你着急作为婚房，那么需要等待的新盘其实并不适合，即便可能这个新盘房源较为便宜，或者没有其他开支，但它不符合需求。再例如，想就近上班，那么主城二手房就是最合适的选择。所以，在新房和二手房的选择上没有固定的标准，结合行情大势更需要紧紧围绕自身的需求来寻找目标房源。（于灏源 韩铭）