青岛楼市调控下:解析新房二手房优缺点

2017-04-17 15:09:29|来源:青岛新闻网|编辑:阚金剑 |责编:张琳瑞

  原标题:楼市调控期的“买房经”:详解新房二手房优缺点

  青岛楼市,在两轮房产调控政策先后出台后,投资需求被快速挤压出买方市场,也让不少改善置业者暂时进入“观望期”。但是对于多数刚性自住需求的买房人来说,购房一事仍迫在眉睫。特别是首次置业的“青漂型”刚需,不少人的结婚、工作都受买房进度的影响。

  而在当下楼市,主城难觅刚需小户新盘,二手房市场中次新房减少、中介费高,让置业者在选择上犯了难。那么,购买新房和购买二手房都有哪些优缺点呢?记者深入市场走访后,对其进行客观呈现——

   新房市场供不应求 贷款环境仍宽松  

  “明年就要结婚了,原本想在东李买个价位合适的新房作为婚房,但看了很久,不少项目都没有房子可卖,有种‘有钱没地儿花’的感觉。”最近一段时间打算买房的王先生略带调侃的讲起看房经历。据了解,目前主城区新房供应紧张,大量置业需求等待释放,近期开盘的项目的大多采用摇号选房以应对供不应求的局面。新房买不到,部分置业者转向二手房市场,但对于王先生这一类置业者,买新房当婚房仍是主流认识。

  新房带给业主的不仅是专属感,在税费、贷款方面,相比二手房也有着优势和便利。比如贷款,新楼盘普遍与商业银行进行合作,方便业主办理贷款,不仅贷款流程明晰便捷,往往还能获得利率折扣。此外,新房不受房龄影响,在贷款审批,贷款年限方面都有着不小的优势。

  但对于购买新房的业主来说,也并不全是便利。当下新房市场绝大多数为期房售卖,置业者购房后并不能立即着手装修并入住,少则等待一年多则两三年才能交房,对于刚需置业者,期间需要租房,加上偿还房贷,资金压力往往较大。此外,新房交付大多是毛坯状态,一笔至少10万元的装修预算必不可少。

  新房少二手房走俏 热区一二手房价倒挂明显

  新房市场的供求紧张,导致不少置业者转向二手房市场。相比于新房,二手房市场选择范围较广,尤其是在市南、崂山等新楼盘较少的片区,二手住房在房屋成交中的占比远超新房。此外,相比同区域的新房,二手房价一般较低。记者调查发现,在房价走高的当下,主城区一些年代较久的小区二手房,性价比较高,在市场中的活跃度也逐渐走高。特别是对于部分刚需置业者,购房二手房不仅可以实现即买即住,省下租房费用,还可以不装修或简单装修,省下一笔装修费用。

  但并不是所有二手房价都低于周边新房,新都心便出现了一二手房价倒挂现象。目前新都心新房供应十分有限,片区高涨的楼市行情基本由二手房支撑,导致二手房价高于新房。据悉,万科城、中海清江华府二手房挂牌价普遍在25000元/平以上,有的高达30000元/平,而周边新盘海尔地产世纪公馆均价为24000元/平。

  此外还需要注意的是,二手房交易的税收种类多于新房,除了契税、房屋维修基金,还有个人所得税、营业税等,中介费也是二手房交易中一笔不小的支出。如购买房龄较久的二手房,在贷款年限及额度上也会受到限制。根据2016年青岛最新贷款政策,青岛二手房商业贷款的房龄+贷款年限最长是55年,大部分银行为40年。

  业内:选新房还是二手房这并非老生常谈 选择要结合当下楼市行情

  科威不动产青岛区总经理孙杰表示,“新房和二手房”是进入商品房时代后,置业者常会提到的一个问题,但这个话题并非就真的“老生常谈”。每个阶段,市场所面临的房地产政策行情不同,新房和二手房市场的表现也就不同,例如北京、上海这些城市,现在市区二手房交易量要远胜新房,而落地青岛,市南的二手房行情肯定是优于新房的,高新区等新兴区域必然是新房的天下,所以“新房”和“二手房”不存在绝对的优劣势,区域的房地产发展阶段主导两者之间天枰的倾斜。

  青岛某数据机构分析师坦言,近期接触到的不少置业者都会问及,当下楼市行情是购买新房合适还是二手房合适?!其实结合当下楼市行情进行置业计划调整是科学的,但是买房这个问题主要的矛盾点是在个人需求,这是每个置业者都应放在最重要位置考虑的。例如你着急作为婚房,那么需要等待的新盘其实并不适合,即便可能这个新盘房源较为便宜,或者没有其他开支,但它不符合需求。再例如,想就近上班,那么主城二手房就是最合适的选择。所以,在新房和二手房的选择上没有固定的标准,结合行情大势更需要紧紧围绕自身的需求来寻找目标房源。(于灏源 韩铭)

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